Habitatio - wat beteken dié term?

Verlede maand het my artikel gehandel oor die beginsel van vruggebruik. Nou wil ek aan die lesers verduidelik wat ‘n habitatio is.

Net soos die vruggebruik uit die Romeinse reg en daarna uit die Romeins-Hollandse reg kom, so kom die beginsel habitatio ook daaruit en is dit deel van ons gemene reg.

‘n Habitatio (ook genoem ‘n bewoningsreg) het baie in gemeen met ‘n vruggebruik. Beide regte word geregistreer teen die titelakte van die grond waarop die habitatio of die vruggebruik van toepassing is. In regstaal noem ons dit persoonlike serwitute wat teen die dienende eiendom geregistreer word.

In die praktyk adviseer ons ons kliënte gewoonlik om ‘n vruggebruik te registreer ten opsigte van ‘n plaas en ‘n habitatio te registreer ten opsigte van ‘n huis.

So byvoorbeeld het ek heelwat gevalle gehad waar die eienaar van die huis ‘n ouer persoon is, wat sy of haar huis aan ‘n kind verkoop of skenk. In so ‘n geval maak ek die transaksie onderhewig aan ‘n habitatio ten gunste van die ouer. Sy of hy het dan die reg om in die huis te woon of om die huis te verhuur tot met sy of haar dood.

Die houer van die habitatio mag die huurinkomste ontvang en vir homself aanwend.

‘n Bykomende voordeel van die registrasie van die habitatio en van die vruggebruik is dat dit die waarde van die eiendom verminder vir die doeleindes van die betaling van hereregte.

Ook by plase kom die beginsel van habitatio voor in gevalle waar die ouers die plaas aan ‘n kind skenk of bemaak en ‘n habitatio, of bewoningsreg ten opsigte van ‘n huis op die plaas uithou vir die langslewende eggenoot.

Let asseblief net daarop dat vir die registrasie van ‘n habitatio oor ‘n woonhuis op ‘n plaas, bepaal die aktesregulasies dat ‘n diagram ingedien word saam met die akte, wat die gebied van die habitatio aandui. So ‘n diagram moet deur ‘n landmeter opgestel word wat deur die landmeter-generaal goedgekeur word. Ek noem dit hier omdat dit lei tot verdere koste en omdat dit tyd neem om ‘n diagram deur die landmeter-generaal goedgekeur te kry.

‘n Verdere punt wat in gedagte gehou moet word, is dat ‘n habitatio deur die eienaar van ‘n eiendom vir homself en sy vrou uitgeneem kan word by die oordrag van die vaste eiendom aan ‘n ander persoon en dat die habitatio met die dood van die persoon, of sy vrou – afhangende van wie die langste leef – verval. ‘n Habitatio kan ook geskep kan word deur ‘n ooreenkoms tussen twee partye.

Daar is ‘n verpligting op die houer van die habitatio om die huis te onderhou en in stand te hou. Aan die einde van die habitatio moet die huis aan die eienaar teruggegee word in die toestand waarin dit ontvang is.

Mens kan wel ‘n vruggebruik van ‘n huis ook kry, en dis moelik om te onderskei tussen ‘n vruggebruik en ‘n habitatio van ‘n huis.

Net soos by ‘n vruggebruik, moet die houer van die habitatio toestem tot die registrasie van ‘n verband oor die eiendom deur ‘n bank. Verder mag die houer van die habitatio en die eienaar van die eiendom, die eiendom gesamentlik verkoop en die opbrengs van die verkoping onder mekaar verdeel.